Управление строительством

Центр научных исследований и экспертизы, осуществляет деятельность по управлению проектами в строительстве, по договору и от имени застройщика (инвестора) в рамках полномочий, установленных договором.

Управление строительством — деятельность, направленная на достижение целей и решение задач инвестиционно-строительного проекта, начиная с формирования инвестиционных намерений, выбора земельных участков или объектов, инженерных изысканий, предпроектной и проектной подготовки строительства и заканчивая строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов, последующим вводом их в эксплуатацию.

Деятельность управляющего проектом строительства, его основные функции и задачи может включать в себя весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство «под ключ», в том числе:

организация реализации инвестиционно-строительного проекта;
сбор и подготовка исходных данных;
предпроектная подготовка строительства;
анализ участников инвестиционно-строительного проекта, их компетенций, финансово-хозяйственного состояния, репутации и соответствия их возможностей предъявляемым требованиям;
оценка и управление рисками;
обеспечение функции технического заказчика и строительного контроля;
планирование, организация и контроль строительства, включая проектные, изыскательские (в том числе специальные: сейсмические, геофизические и др.), научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные и другие работы, связанные со строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения и линейных сооружений;
обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения прогрессивных и современных решений, с учетом использования местных материалов, современных информационных технологий, других требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат;
ввод объекта в эксплуатацию.

Управляющая компания в строительстве может совмещать функции управления проектом и технического заказчика, так как роль, ответственность и участие технического заказчика при реализации инвестиционно-строительного проекта ограничены стадиями предпроектной и проектной подготовки строительства, строительства и сдачи-приемки объекта в эксплуатацию. часть управленческих, организационных, финансовых и технических решений принимают на этапах инициирования и планирования проекта.

При осуществлении управляющей компанией функций строительного контроля она должна быть членом саморегулируемой организации в области строительства, а в ее штате должны быть специалисты в области строительства, обладающие требуемыми квалификацией и компетенциями.

Методология управления проектом в строительстве разработана в соответствии с передовыми практиками по управлению проектами.

Основные этапы управления проектом в строительстве

ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Инициирование проекта
Планирование проекта
Реализация проекта
Мониторинг и контроль за реализацией проекта
Завершение проекта, ввод объекта в эксплуатацию
Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

ИНИЦИИРОВАНИЕ ПРОЕКТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

На этом этапе определяют необходимость и возможность инвестиционного проекта в строительстве, его бизнес-планирование.

В рамках этапа инициирования проекта застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, в котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны и другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляют до начала самого проекта. Управляющего проектом и команду проекта следует привлекать для участия в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования. Участие экспертов на ранней стадии позволяет выявить потенциальные риски проекта в строительстве и определить пути их максимального снижения или устранения на первоначальном этапе.

В процессе принятия решения о целесообразности и возможности инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений на соответствующей территории, а также для получения предварительных исходных данных, наличии земельных участков для строительства, условий присоединения объекта к источникам снабжения, инженерным коммуникациям и сетям необходимо разрабатывать Ходатайство (Декларацию) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации. При разработке Ходатайства (Декларации) следует руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими нормативными правовыми и нормативными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОЕКТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Управляющий проектом совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование будущей реализации проекта в строительстве, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет состав (общее содержание) работ. Результат этого этапа — план по управлению проектом в строительстве.

Рекомендуемый состав плана:

определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);

планирование коммуникаций — обмен информацией и документацией в проекте;
планирование бюджета проекта;
планирование закупок для проекта;
планирование качества проекта;
планирование кадровых ресурсов проекта;
определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
планирование работы с возможными изменениями проекта;
определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве.

Наряду с вышеперечисленным рекомендуется учитывать показатели и критерии энергоэффективности проектируемого здания:

планирование ресурсов для минимизации объема используемых при строительстве материалов и потребляемых энергоресурсов;
планирование, при необходимости, решений генерации энергии из возобновляемых источников: солнечные электрические панели, тепловые солнечные панели (гелиосистемы), геотермальные электростанции, ветровые электростанции, биотопливо, гидро/приливные/волновые электростанции малой мощности;
планирование работы с ТИМ, например путем определения критериев создания ЕИП.

План по управлению проектом в строительстве — основной документ при планировании и реализации проекта, управлении им и контроле, а также условие сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Определение состава работ (содержания) проекта

Определение состава работ направлено на формулирование детальных требований и характеристик будущего проекта, его технических и технологических особенностей, обоснование инвестиций.

Основные составляющие для определения состава работ проекта в строительстве — предпроектные проработки (концептуальный проект), обоснованный выбор земельного участка, условия и ограничения территориального планирования, наличие инженерной инфраструктуры, грунтовые и прочие условия, которые могут существенно повлиять на стоимость и сроки реализации проекта.

Планирование коммуникаций в проекте, обмен информацией и документацией между участниками проекта

Планирование коммуникаций и последующее ими управление включает в себя содействие своевременному и качественному обмену информацией при принятии решений, внесению изменений, сбору и рассылке исходных данных, чертежей и прочей документации, с последующим архивированием и возможностью быстрого извлечения. Ключевой фактор успешного осуществления проекта в строительстве — обеспечение актуализированной базой данных, документацией и отчетностью всех участников проекта в строительстве.

Планирование бюджета проекта в строительстве

Финансовое планирование и управление бюджетом (стоимостью) проекта в строительстве включает:

расчет стоимости планируемых работ и услуг;
сведение всех элементов и операций для планирования бюджета проекта и определение источников его финансирования;
проверку предъявляемых к оплате документов организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги;
обеспечение своевременного финансирования и оплаты работ по договорам;
определение стоимости необходимых изменений, предложения по оптимизации бюджета;
предоставление отчетов застройщику (инвестору) об использовании финансовых ресурсов, потребности в финансовых ресурсах на следующий период, а также по запросу ответственного представителя застройщика (инвестора) — оперативную информацию о реализации инвестиционно-строительного проекта.

На основании расчета бюджета проводят дополнительную проверку финансовых показателей, определенных на стадии бизнес-планирования. Ведение бухгалтерского, оперативного и статистического учета обычно осуществляет застройщик (инвестор).

Планирование закупок для проекта

Один из инструментов управления проектами — планирование закупок материалов, оборудования, работ и услуг для оптимизации стоимости закупаемой продукции и сроков ее поставки.

Управляющий проектом участвует в обеспечении и организации закупок, на основании конкурентного выбора, предпочтительных материалов, конструкций, изделий и оборудования, организует разработку технического задания, подготовку заключения договоров поставок оборудования и материалов, осуществляет контроль патентной чистоты впервые примененных или разработанных в проекте решений, технологических процессов, оборудования, конструкций, материалов или изделий, готовит документы по предъявлению заказчиком претензий или экономических санкций к исполнителям проектной продукции, поставщикам материалов и оборудования, производителям строительно-монтажных работ за ненадлежащее выполнение договорных обязательств или качества работ.

Функция закупок может входить в структуру застройщика (инвестора).

Планирование и управление качеством проекта в строительстве

Основной результат, с точки зрения качества проекта в строительстве, — обеспечение защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного или муниципального имущества, энергетической эффективности зданий и сооружений.

Обеспечение качества следует планировать и осуществлять на всех этапах реализации проекта. Планирование и управление качеством должно осуществляться с учетом специфики строительного проекта, участия сторонних организаций, ответственных за обеспечение качества, и их взаимодействия. К таким организациям относятся строительный контроль подрядной организации, строительный контроль застройщика, авторский надзор проектной организации (при необходимости или на основании решения застройщика), органы экспертизы, органы государственного строительного надзора и другие компетентные структуры.

Планирование и управление кадровыми ресурсами проекта

Планирование и управление кадровыми ресурсами — это процессы определения, распределения, корректировки, документирования ролей и ответственности между участниками проекта. Привлекаемый персонал должен обладать необходимым набором профессиональных знаний, навыков, компетенций, чтобы успешно реализовывать поставленные задачи. Ответственность управляющего проектом заключается в правильном определении критически необходимых ресурсов в конкретный момент времени на этапе планирования и реализации проекта.

Планирование и управление рисками проекта в строительстве

Вероятный риск в проекте — это событие или ряд событий и условий, которые, в случае их возникновения, могут повлиять на успешную реализацию проекта. В соответствии с общими положениями управления рисками основные подпроцессы — идентификация риска, оценка риска, обработка риска (в том числе разработка мероприятий по снижению или устранению его воздействия), исследование и мониторинг риска, обмен информацией по вопросам риска и др. Необходимые документы для планирования и управления рисками — план управления рисками и реестр проектного риска.

Контроль и управление рисками следует осуществлять на протяжении всего проекта.

Планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта в строительстве

Планирование сроков начинают с момента определения состава работ (содержания) проекта. Итог планирования — разработанный детальный график реализации проекта, включающий в себя: график разработки проектной документации; календарный и сетевой графики строительства (производства строительно-монтажных работ); график финансирования и др. В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта управляющий проектом осуществляет постоянный контроль графика и, при необходимости, внесение корректировок и изменений.

Планирование работы с возможными изменениями проекта в строительстве и управление ими

Проекты в строительстве наиболее часто подвержены изменениям как при проектировании, так и в процессе строительства зачастую не только по причинам необходимости корректировки первоначальных решений, но и под воздействием внешних неконтролируемых факторов, таких как изменение законодательства и прочих. Для управления изменениями и минимизации их вероятного негативного эффекта следует определить порядок работы с ними. В рамках проектного менеджмента результаты процесса управления изменениями — определение и документирование процесса работы с изменениями в проекте, а именно; выявление изменений, определение величины влияния на сроки, бюджет или качество проекта, согласование и утверждение изменений, организация учета версий и продуктов проекта, доведение информации об изменениях до заинтересованных сторон. Необходимость проведения повторной экспертизы проектных решений определяют в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве

Ключевые показатели эффективности и результатов проекта в строительстве свидетельствуют об эффективности выполнения всего проекта и его отдельных частей:

проект закончен в срок, в рамках бюджета;
требуемое (проектное) качество объекта достигнуто;
ресурсы проекта распределены максимально эффективно;
достигнуты параметры и критерии энергоэффективности, установленные застройщиком, инвестором и/или техническим заказчиком;
создана информационная модель объекта, с учетом фактических параметров построенного здания или сооружения, если таковая предусматривалась на стадии планирования;
проект соответствует бизнес-плану.

Ключевые показатели эффективности для каждого проекта разрабатывают управляющий проектом совместно с застройщиком (инвестором).

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА

Первоначальный этап реализации проекта в строительстве — выбор площадки (объекта) строительства и оформление правоустанавливающих документов. Объект строительства должен соответствовать схемам территориального планирования. Управляющий проектом оказывает содействие инвестору (застройщику) при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке.

На стадии сбора и подготовки исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, при выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации.

Управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведении общественных слушаний.

Управляющий проектом предлагает и обеспечивает внедрение таких современных концепций, как, например, проектирование безопасности, позволяющих переводить эффективность реализации и последующей эксплуатации объекта на другой, более качественный уровень.

На стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генерального проектировщика, других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями бюджет и сроки выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль их исполнения.

Управляющий проектом координирует, при необходимости, взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций — участников проектной подготовки строительства, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений.

Управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует инвестора о необходимости внесения изменений или корректировок, или существенного отклонения от определенных условий проектирования.

На стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах, муниципальных образованиях и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров. Управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы.

На стадии строительства управляющий проектом принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, преимущественно по результатам тендеров, разрабатывает задание на проведение тендера, оценивает условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты.

Управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений. При заключении договора управляющий проектом на основании утвержденного плана по управлению проектом устанавливает требования к срокам строительства, качеству построенного объекта, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, требования по охране труда и технике безопасности при производстве строительно-монтажных работ, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и прочие условия.

Совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов обязателен.

Управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций:

на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке;
использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства, в случае отсутствия у застройщика (инвестора) собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов.

Управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей, оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика, готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора).

Управляющий проектом осуществляет контроль сроков получения оборудования и материалов, организации приемки, представления и рассмотрения претензий к изготовителям и поставщикам, а также участие в арбитражном обсуждении, при необходимости, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров (контрактов) строительного подряда с генеральным подрядчиком и другими подрядными организациями.

Управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

На стадии разработки проектной документации управляющий проектом обеспечивает, при необходимости, энергомоделирование строящегося объекта, по результатам которого застройщику и инвестору представляют информацию о возможности внедрения мероприятий по энергоэффективности, влияющих на потребление энергоресурсов, в формате расчета индексов улучшения энергоэффективности.

МОНИТОРИНГ И КОНТРОЛЬ ЗА РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Цель мониторинга и контроля реализации проекта в строительстве — проверка соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, срокам, стоимости.

Существенное требование контроля инвестиционно-строительных проектов — ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ на этапе реализации проекта на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Деятельность строительного контроля регламентирована действующим законодательством Российской Федерации.

ЗАВЕРШЕНИЕ ПРОЕКТА, ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Управляющий проектом:

определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования, их приемки, обеспечивает контроль пусконаладочных работ и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не предусмотрено нормативными документами местных органов власти и/или договором с застройщиком (инвестором);
представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ законченного строительством объекта;
взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту, при необходимости;
согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти в установленном ими порядке;
передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором, или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
передает застройщику (инвестору) информационную модель фактически построенного объекта и права доступа, вместе с имеющимися данными по проекту, к ЕИП;
организует обучение персонала застройщика (инвестора) или назначенной ими эксплуатирующей организации по основным параметрам использования и поддержания в актуальном состоянии информационной модели и ЕИП;
готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТА, ГАРАНТИЙНЫЙ ПЕРИОД, ЕГО КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ

Эксплуатация объекта — не этап реализации проекта в строительстве, но существенная часть жизненного цикла здания, сооружения вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Эксплуатацию зданий, сооружений следует осуществлять в соответствии с их назначением, разрешенным использованием, без нарушения требований технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. Для безопасности зданий и сооружений в процессе их эксплуатации следует обеспечивать их техническое обслуживание, эксплуатационный контроль, текущие и планово-профилактические ремонты в соответствии с требованиями нормативных документов.

Управляющий проектом совместно с подрядной организацией организовывает обучение персонала застройщика (инвестора) — службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации устранения и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны. Срок гарантийной эксплуатации определяют в договоре подряда или в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации ([6], статья 724).

Стоимость управления (сопровождения) строительства формируется и конкретизируется в индивидуальном порядке, после сбора и получения всей необходимой информации. Тел. для консультаций: +7 499 7368160. Департамент строительно-технических экспертных исследований.